倘若我是一個(gè)承租人，租了房東的屋子，租期為3年，但是在履行租賃合同1年之后，房東把我租的這個(gè)屋子賣掉了，對(duì)于新的房屋所有人來說，能否基于物權(quán)所有權(quán)，而去要求我馬上搬離房屋呢？答案是否定的，因?yàn)椤百I賣不破租賃”，新的房東必須要承受舊房東的義務(wù)，等待2年租賃合同屆滿之后，在不續(xù)租給我的情況下，才能夠要求我搬離房屋。

在租賃交易當(dāng)中有這樣一句著名的法諺：買賣不破租賃，意思是指房屋因買賣導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)不影響已經(jīng)存在的租賃合同的效力，承租人可以按照原租賃合同，繼續(xù)承租房屋。換言之，房屋的新主人不能要求承租人立即騰出房屋，用一個(gè)公式來表示就是：買賣不破租賃 = 買受人繼續(xù)履行租賃合同。

當(dāng)然啦，“買賣不破租賃”只是一個(gè)原則，有原則必有例外，在司法解釋當(dāng)中，有這樣的幾種例外情況：①當(dāng)事人之間有約定；②房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。如果出現(xiàn)有這三種情況，是不適用買賣不破租賃的。

在《民法典》中，專門設(shè)置了專章的內(nèi)容專門去講租賃合同的，即《民法典》第三編合同第二分編典型合同的第十四章《租賃合同》，內(nèi)容自第七百零三條至第七百三十四條。以下我整理了相關(guān)的法條及比較重要的司法解釋。

《民法典》第七百零三條：【租賃合同的概念】

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《民法典》第七百零四條：【租賃合同的內(nèi)容】

租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

《民法典》第七百零五條：【租賃期限的最高限制】

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

《民法典》第七百零六條：【租賃合同登記對(duì)合同效力影響】

當(dāng)事人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。

《民法典》第七百零七條：【租賃合同形式】

租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

《民法典》第七百零八條：【出租人義務(wù)】

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

《民法典》第七百零九條：【承租人義務(wù)】

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。

《民法典》第七百一十條：【承租人合理使用租賃物的免責(zé)】

承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

《民法典》第七百一十一條：【承租人未合理使用租賃物的責(zé)任】

承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

《民法典》第七百一十二條：【出租人的維修義務(wù)】

出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

《民法典》第七百一十三條：【租賃物的維修和維修費(fèi)負(fù)擔(dān)】

承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。

《民法典》第七百一十四條：【承租人的租賃物妥善保管義務(wù)】

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

《民法典》第七百一十五條：【承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物】

承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

《民法典》第七百一十六條：【轉(zhuǎn)租】

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十七條：【轉(zhuǎn)租期限】

承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

《民法典》第七百一十八條：【出租人同意轉(zhuǎn)租的推定】

出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

《民法典》第七百一十九條：【次承租人的代位清償權(quán)】

承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金，可以沖抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。

《民法典》第七百二十條：【租賃物的收益歸屬】

在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

《民法典》第七百二十一條：【租金支付期限】

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

《民法典》第七百二十二條：【承租人的租金支付義務(wù)】

承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百二十三條：【出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任】

因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

《民法典》第七百二十四條：【承租人解除合同的法定情形】

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

《民法典》第七百二十五條：【買賣不破租賃】

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《民法典》第七百二十六條：【房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)】

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

《民法典》第七百二十七條：【承租人對(duì)拍賣房屋的優(yōu)先購買權(quán)】

出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

《民法典》第七百二十八條：【妨害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償責(zé)任】

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

《民法典》第七百二十九條：【租賃物毀損、滅失的法律后果】

因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

《民法典》第七百三十條：【租期不明的處理】

當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

《民法典》第七百三十一條：【租賃物質(zhì)量不合格時(shí)承租人的解除權(quán)】

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

《民法典》第七百三十二條：【房屋承租人死亡時(shí)租賃關(guān)系的處理】

承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

《民法典》第七百三十三條：【租賃物的返還】

租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

《民法典》第七百三十四條：【租賃期限屆滿的續(xù)租及優(yōu)先承租權(quán)】

租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。