前言

2021年1月1日，現(xiàn)行《合同法》已被廢除，《民法典》取代其地位。其中關于房屋出租的法律規(guī)定做了重大的修改。總體來看，更加有利于保障租房人的居住權益，同時也兼顧了出租人的權益。

“居者有其屋”是一項重要的人權保障，國家一直非常重視人民群眾的居住問題，一方面強調(diào)“房屋的居住屬性”，打擊炒房行為；一方面通過法律保障租房人的居住權益。

本文帶你盤點《民法典》里關于房屋出租的新規(guī)定

01

設立居住權的房租不能出租

一旦你承租了設立居住權的住宅，你的租賃合同將被認定為無效。有人會質(zhì)疑：以前從來沒有遇到過這事。從明年開始，大量房屋將可能設置居住權，這樣的房屋將被視為租房雷區(qū)，千萬不能去碰，因為法律不允許出租。

法律風險提示：

租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋沒有設立居住權，且在租賃期間也不得新設居住權。否則出租人應承擔****元違約金。”

法律規(guī)定：

《民法典》第三百六十九條：居住權不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

02

出租人發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租應及時提出異議，期限為6個月

現(xiàn)在有不少二房東，將自己承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人，自己收取租金差價。但是二房東這種轉(zhuǎn)租行為，如果沒有經(jīng)過出租人同意，這種轉(zhuǎn)租是可以被解除的。但是出資人知道承租人進行轉(zhuǎn)租的，6個月不提異議，就視為同意轉(zhuǎn)租。

法律風險提示：

實際租房人應當要求在《房屋租賃合同》中寫明：“該房屋屬于出租人所有，不是轉(zhuǎn)租的房屋。”并查驗房產(chǎn)證，這樣切實保障自己的權利。如果知道房屋是轉(zhuǎn)租的，則要求出租人出具轉(zhuǎn)租的函。

法律規(guī)定：

《民法典》第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八條：出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

03

房屋權屬有爭議或者查封，及時退租解除合同

房屋所有權發(fā)生爭議，或者出租人因為訴訟糾紛，房屋被司法機關查封、甚至拍賣，嚴重影響了租房人生活安寧權。這次新法保護租房人的合法權益，明確了當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押，房屋權屬有爭議時，租房人可以退房！

法律風險提示：

租房人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；或者房屋權屬發(fā)生爭議時，保留好相關證據(jù)，并及時通知出租人要求解除合同。

法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形。

04

租房人享有有限租賃權，租期到了不會被趕出去了！（搬家好煩）

除非是居住特別不滿意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特別辛苦；二是會增加很多成本和費用。

但是現(xiàn)實生活中經(jīng)常發(fā)生這樣的事，合同到期后，房東告訴租房人，我不想再租給你了，租房人只能到處去找新的房源。這種事情從明年開始結束了，法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權。

法律風險提示：

優(yōu)先承租權是指同等條件下優(yōu)先權，如果價格達不成一致，那么優(yōu)先承租權將不再享有。所以租房人要想獲得優(yōu)先承租權，就要匹配最新的租房價格，這點比較難。

法律規(guī)定：

《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。

05

承租人優(yōu)先購買權發(fā)生變更，近親屬優(yōu)于承租人

《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時，租房人享有優(yōu)先購買權。這必然導致一個問題：如果出租人想將房屋過戶給自己的孩子、父母，卻需要征求租房人的意見，因為租房人有優(yōu)先購買權。特別是低價賣給自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等條件優(yōu)先購買權。這和我們的社會風俗產(chǎn)生了巨大的沖突。

這次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的，租房人不享有優(yōu)先購買權。并且法律還規(guī)定：租房人應當在15日內(nèi)明確表示自己要購買，否則放棄優(yōu)先購買權。

法律風險提示：

在出租人出售房屋時，租房人如果想購買出租人的房屋，必須要及時表達自己想購買的意愿，時間僅為15日，否則將喪失優(yōu)先購買權。

法律規(guī)定：

《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

附合同模板：

房屋租賃合同（模板）

出租方（甲方）

承租方（乙方）

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關事宜，訂立本合同。

第一條 房屋基本情況

該房屋坐落于 市 區(qū)（縣） .該房屋為：樓房 室 廳 衛(wèi) 廚，面積 平方米；裝修狀況 （最好附個家具清單及價值表）；

注：該房屋屬于出租方所有，不是轉(zhuǎn)租的房屋。（承租人最好查驗房產(chǎn)證，這樣切實保障自己的權利。如果知道房屋是轉(zhuǎn)租的，則要求出租人出具轉(zhuǎn)租的函。）

第二條 房屋用途

該房屋用途為：居住。乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關部門審核批準前，不擅自改變該房屋的用途。

第三條 房屋改善

甲方（□是/□否）允許乙方對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：家具家電，雙方也可另行書面約定。

第四條 租賃期限

（一）租賃期自 年 月 日至 年 月 日。

（二）租賃期滿，甲方有權收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應提前 日向甲方提出書面續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。

第五條 租金

（一）租金標準： 元/（□月/□季/□半年/□年），總計： 元（大寫： 元）

（二）乙方房租應按季度支付，簽訂合同當日支付 元；下季度房租于本季度到期前 日內(nèi)向甲方支付；

第六條 房屋租賃保證金

（一）甲方交付該房屋時，乙方（□是/□否）向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為： 元（大寫： 元）

（二）租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金、以及乙方應承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數(shù)返還乙方。

第七條 其他費用

租賃期內(nèi)，與該房屋有關各項費用的承擔方式為：

乙方承擔（□水費/□電費/□電話費/□電視收視費/□供暖費/□燃氣費/□物業(yè)管理費/□ ）等費用。乙方應保存并向甲方出示相關繳費憑據(jù)。

第八條 房屋的交付及返還

（一）交付：甲方應于 年 月 日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋附屬設施、設備清單》經(jīng)雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及 后視為交付完成。

（二）返還：租賃期滿或合同解除后，乙方應返還該房屋及其附屬設施。甲乙雙方驗收認可后在《房屋附屬設施、設備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應結清各自應當承擔的費用。乙方添置的新物可由其自行收回，而對于乙方裝飾、裝修的部分乙方應恢復原狀，返還后對于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權自行處置。

第九條 房屋及附屬設施的維護

（一）租賃期內(nèi)，甲方應保障該房屋及其附屬設施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復。

甲方應在接到乙方通知后的 15 日內(nèi)進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長租賃期限。

（二）對于乙方的裝修、改善和增設的他物甲方不承擔維修的義務。

（三）乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施發(fā)生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。如乙方拒不維修或拒不承擔賠償責任的，甲方可代為維修或購置新物，費用由乙方承擔。

第十條 轉(zhuǎn)租

（一）除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內(nèi)將該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

（二）乙方轉(zhuǎn)租該房屋，應按規(guī)定與接受轉(zhuǎn)租方訂立書面轉(zhuǎn)租合同。

（三）接受轉(zhuǎn)租方對該房屋及其附屬設施造成損壞的，由乙方向甲方承擔賠償責任。

第十一條 所有權變動

（一）租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應當提前 15 日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買的權利。

（二）租賃期內(nèi)該房屋所有權發(fā)生變動的，本合同在乙方與新所有權人之間具有法律效力。

第十二條 合同的解除

（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

（二）有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔違約責任：

1、該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷范圍的。

2、因地震、火災等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：

1、未按約定時間交付該房屋達15日的。

2、交付的房屋不符合合同約定嚴重影響乙方使用的。

3、不承擔約定的維修義務致使乙方無法正常使用該房屋的。

4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回該房屋：

1、不支付或者不按照約定支付租金達 15 日的。

2、欠繳各項費用達 500 元的。

3、擅自改變該房屋用途的。

4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的。

5、擅自將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。

6、利用該房屋從事違法活動的。

第十三條 違約責任

（一）因甲方未按約定履行維修義務造成乙方人身、財產(chǎn)損失的，甲方應承擔賠償責任。

（二）甲方承諾該房屋沒有設立居住權，且在租賃期間也不得新設居住權。否則出租人應承擔 違約金。

（三）租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，應提前 日通知乙方，將已收取的租金余額退還并賠償給 違約金。

（四）乙方有本合同第十二條第四款約定的情形之一的，應按 向甲方支付違約金。

（五）乙方擅自對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復原狀或者賠償損失。

（六）乙方需提前退租的，應提前 通知甲方，并賠償一個月租金作為違約金。

（七）甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按 標準支付違約金。

第十四條 合同爭議的解決辦法

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決或申請調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向房租所在地人民法院起訴。

第十五條 其他

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同（及附件）一式兩份，其中甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份。

本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方簽名或蓋章： 乙方簽名或蓋章：

身份證號碼： 身份證號碼：

簽約時間：

附水電燃氣度數(shù)

附家具家電表