實務問題

在房屋租賃中，任何出租方都不愿意遇到承租方延遲甚至拒絕支付租金的情形。為了保障自身權益，出租方通常在房屋租賃合同中約定解除權，比如“承租方逾期支付租金超過30日的，出租方有權單方面解除合同”。如果承租方未在合同約定的時間支付租金，出租方能否以此為由直接解除合同呢？

相關規定

1.《民法典》

第五百六十二條當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

第七百二十二條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2.《全國法院民商事審判工作會議紀要》（簡稱“九民紀要”）

第四十七條【約定解除條件】合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由主張解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。

3.最高人民法院《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》

5.承租房屋用于經營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。

為展覽、會議、廟會等特定目的而預訂的臨時場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預付款或者定金的，人民法院應予支持。

4.《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》

第二十四條承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應予支持：

(三)住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經出租人催告后，在十五日內仍未支付的；

(四)經營用房承租人累計六個月未支付租金，經出租人催告后，在一個月內仍未支付的；

律師提醒

1.支付租金是承租人應當履行的基本義務，出租人出租房屋的合同目的是獲取租金。承租人未按合同約定期限支付租金的，從拖欠租金之日起，承租人就已經構成違約，需要承擔相應的違約責任。

2.根據《民法典》第五百六十三條和第七百二十二條規定，如果承租人無正當理由遲延支付房租，且經催告后仍未履行的，出租人可以解除合同。具體而言，應該從以下三方面考量：

（1）有無延遲支付租金的合理事由？比如，近年承租人延期支付租金的合理事由有新冠疫情影響，根據最高人民法院發布的《關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第5條規定，該情況下，出租方就不能以承租方遲延繳納租金為由立即解除租賃合同。

（2）是否超越了遲延支付租金的合理期限？根據《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十四條規定，住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經出租人催告后，在十五日內仍未支付的，或者經營用房承租人累計六個月未支付租金，經出租人催告后，在一個月內仍未支付的，可以認定承租人延遲支付租金超過了合理的支付期限，可以解除合同。

（3）輕微違約行為是否影響守約方合同目的的實現？根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第四十七條，即便達到約定解除條件，仍需要審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。如果承租人超越了出租方規定的時間支付租金，但最后出租人也收款確認了，此時出租方主張解除合同，一般不予支持。因為短暫遲延支付租金屬于輕微的違約行為，并且該情形也未導致出租方合同目的無法實現。

3.根據檢索到的大量裁判案例內容，我們建議在發生逾期支付租金糾紛時，出租方為了解除合同應提前催告，確定承租人在合理期限仍未履行，確認合同目的無法實現；承租方無法按期支付租金又不想解除合同，則重點是提出正當理由，協商延期支付的合理期限。

典型案例

典型案例一