答：根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，房屋有未依法取得房屋所有權證;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利;共有房屋未取得共有人同意;權屬有爭議;屬于違法建筑;不符合安全標準;已抵押，未經(jīng)抵押權人同意;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定;有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租其他情形之一的，不得出租。

此外，對于未取得建設工程規(guī)劃許可證或未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，以及未經(jīng)批準或未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，此類房屋租賃合同無效。房屋租賃合同無效，承租人需要按照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

問：承租人可以擅自對出租房進行裝修嗎?租賃合同期滿或解除時，裝修損失如何承擔?

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十五條規(guī)定， 承租人經(jīng)出租人同意，可對租賃物進行改善或增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可請求承租人恢復原狀或賠償損失。

根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應恢復原狀。

問：沒有約定租金支付時間或約定不明確的，該怎么辦?

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百二十一條規(guī)定，承租人應按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應在租賃期限屆滿時支付;租賃期限一年以上的，應在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應在租賃期限屆滿時支付。

問：承租人可以將房屋轉(zhuǎn)租他人嗎?轉(zhuǎn)租必須明示嗎?

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十八條規(guī)定，出租人知道或應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

問：承租人不按照約定方法使用租賃房屋，出租人可解約嗎?

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十一條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可解除合同并請求賠償損失。

問：出租人違約，承租人可以要求出租人賠償哪些損失?

答：在合同履行過程中，常見的違約情形主要包括出租人不按合同規(guī)定的時間交付租賃房屋，或交付的房屋有瑕疵。實踐中，往往表現(xiàn)為遲延履行或履行有瑕疵，損害承租人的利益，包括停水斷電、道路不暢、場地不清等。

出租人違約情形還包括出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務。租賃房屋的缺損雖然不是因承租人的過錯所引起，但糾紛的發(fā)生卻頻頻出現(xiàn)。

此外，還包括承租人不按合同約定支付租金，主要是遲延交付;承租人擅自改變租賃房屋的現(xiàn)狀;承租人擅自將租賃房屋變相轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、變相合租;承租人逾期不返還租賃房屋，或拒不騰房;出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉(zhuǎn)讓費等。

因出租人違約導致合同解除，承租人可要求出租人賠償剩余租賃期限內(nèi)的裝飾裝修殘值(前提是出租人同意裝修、知道或應當知道裝修而不提出異議)、租金差價損失及相關費用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營損失。

問：哪些情形下，出租人有權單方解除租賃合同?

答：承租人未按照約定的方法或未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可解除合同，并請求賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同。承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，出租人可請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付租金的，出租人可解除合同。

問：一房多租的情況下，如何確定履行合同的承租人?

答：根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，法院按照下列順序確定履行合同的承租人：已經(jīng)合法占有租賃房屋的;已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國民法典》的有關規(guī)定處理。

問：在哪些情況下，房屋租賃合同無效?

答：房屋租賃合同被法院確定為無效的情況主要包括：

未經(jīng)竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

出租人就未經(jīng)批準或未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

租賃期限超過二十年的，超過部分無效。

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，法院應認定超過部分約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

本報記者 姜燕萍 通訊員 張小瓊 道永升